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    关于房地产的九个谣言

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    纸麻将牌:关于房地产的九个谣言

    发布日期:2019-03-12 作者: 点击:

    自动麻将机 www.xphn.net 关于房地产的九个谣言

    误区一:房价下跌,银行业崩盘

    一直以来,有一种莫名其妙的荒唐言论,房价下跌,银行业崩盘。持这种言论的人,典型的不懂银行业务。

    一方面,银行发放的贷款,是按照借款人的还款能力来测算的,房产和土地抵押只是担保方式,是第二还款来源。

    另一方面,银行贷款的借款人大部分为央企、地方国企、知名民营企业、个人房贷,资信优良,还款来源充足,通俗点说,有政府信用背书(对央企、国企是直接背书、对知名民营企业和个人是间接背书);少部分为较为弱势的民营企业,需要房产和土地抵押担保。这一部分企业,即使全部坏账,也不影响大局,更何况不会全部坏账。

    这个时候,有同志要问了,地方政府平台呢?没有卖地收入了,岂不是要破产和坏账?喂,大妹子,醒醒,我们这么多年给地方融资平台贷款,哪里看卖地收入了,都是闭着眼睛相信地方政府刚兑而已。君不见,每年财政预算实现都是略微盈余,哪有钱还贷款,都是新债滚旧债,和卖地收入一毛钱关系都没有。

    误区二:房地产占用土地过多

    持这种观点的人,完全不懂现代城市,需要先去学习一下城市容积率和农村容积率的区别。

    网上有个科普模拟,将全世界的人放在一个地方,需要多少面积,大家可以去搜一搜。

    房地产可以最大化地利用土地,放大城市空间,提高各种企业的效率,提高人的生活水平。城市人口越多,释放的农村土地越多。每年过年前后,微博上都有各种回乡记,小时候在农村长大的同志现在再回村看看,基本都长满野草了。

    北京三环以外,大片空地,甚至还有农用地,外地人到北京出差时被震惊得目瞪口呆,这都不开发,北京住房紧张的局面能得到缓解吗,北京的房价能不涨吗?

    误区三:房地产空置率高

    以北京为例,公开的住房总套数大约是600-700万套,北京常住人口官方数据是2172万(不包含群租房、地下室等底端人口,如果按照电话卡和公交卡的数据算,我就不说了……),大约3个人住一套房子,满满当当,没有空置。如果算上独居人口,那住房拥挤程度该如何想象。

    相关机构曾经做过住宅空置率调查,后来就没有后来了。

    当然,空置率也要分地区,一线二线城市的空置率较低,三线以下城市空置率较高。

    误区四:房地产投资太多造成价格贵

    简单选一条近期新闻:长沙可售房产库存已低于3个月,房价已经相比于2年前翻倍。

    为什么西安摇号买房有那么多内幕交易,就是因为经办人都知道存量房屋的紧缺。

    房地产价格贵的根本原因就是房子造得太少,没有跟上城市化进程。每年毕业700万大学生,再加上高中毕业出来的打工的,技校毕业的,大部分留在了一线二线三线城市,房子能不涨么。

    住房改革以前,住房是由国家分配的,城市居民大部分都是筒子楼,上海的普通职工结婚之后造人要去公园,现在的年轻人都无法想象。98年开始,大规模的商品房才开始建设,这些原城市居民三代住一屋子,现在改善性住房,老人住一套,中年人住一套,年轻人结婚又住一套,住房需求旺盛得一塌糊涂。

    网上有近期任志强的采访视频,摘选其中一段话吓唬一下大家:还有一个就是独居需求,到现在为止大概有7000多万独居,我们估计五年以后,达到2亿户,其中一部分是孤寡老人的独居,另外一部分是年轻人。

    误区五:房地产吸收货币

    这是一个没有经济学常识的媒体人创造出来的概念。他们用农村大妈的思维来想象宏观经济,以为国家印钞多了,就用房地产吸收,市场上钱就不多了,自认为通俗易懂,实际是大错特错。

    学过经济学的人,都知道“货币乘数”。房地产投资,从一开始的买地、到开发建设、到个人住房购买,全流程都在制造贷款:地方政府的融资平台在融资搞拆迁和平整土地、开发商搞房地产开发贷款盖楼、建设承包商申请流动贷款买设备和招农民工、钢铁厂水泥厂申请流动资金贷款生产钢铁水泥、个人住房按揭贷款。用最简单的模型来算,一个总投资10亿元的楼盘,能产生大约40到50亿的总贷款,从而制造30到40亿的货币。所以,房地产是印钞机,不是吸钞器。

    房地产成为支柱产业以来,大家手里的钱是越来越多了,而不是越来越少了。

    误区六:房地产伤害实体

    人类的衣食住行、吃喝玩乐,都是依托房地产进行的。房地产是实体经济的最终体现形式,房地产发展得好,人类的居住环境才会好。美国建国两百年,房地产就干了两百年,越干越繁荣,干出了波音、高通、苹果、微软、亚马逊、好莱坞和一堆航母,最近还让干房地产的商人当了总统。

    房地产是国民经济最重要的行业,一方面改善了人的居住环境,提高幸福感,另一方面,房地产的建设带动了上下游几百个行业的发展,带来了前所未有的繁荣。如果房地产投资下降了,钢铁厂关门,玻璃厂倒闭了,格力的空调卖不动了,建筑工地的农民工没活干了,这才是真正的伤害实体经济。

    误区七:房地产过多造成社会物价水平上升

    手机、电脑、汽车的价格了解一下:以前的桑塔纳多少钱,现在的桑塔纳多少钱;大哥大多少钱,现在的苹果手机多少钱;奔腾486电脑多少钱,现在的小黑多少钱。这些可以在工厂大规模生产的产品,都是降价趋势,为什么?因为大规模生产,生产效率提高,降低了制造成本。这些工厂,都设立在城市郊区,生产成本和房地产价格关系不大。

    城市化进程开启后,城市的扩展滞后于城市居民数量增长速度,依附于房地产的物资价格才会上涨:人力成本、教育成本、土地成本、食品成本。

    只有继续推进城市化,扩大城市范围,扩大城市房地产投资,提高土地使用效率,让房子足够多,将房地产价格降下来,依附于房地产的物资价格才会下降。

    一句话,量大,自然便宜,吉芬商品是不可能吉芬的,这辈子都不可能吉芬的,农村又没有工作,就是城市里搬砖,才能维持得了生活这样子,进城的感觉,比家里好多了,城里人各个都是人才,说话又好听,特别是城里的房子,又舒服又好看,我超喜欢里面的,攒够了钱一定买一套。

    误区八:房地产商破产就能降房价

    恒大、万科、碧桂园等开发商破产后,新房建设停滞,二手房价格暴涨,房租暴涨,每年新毕业的大学生怎么办?广州岗顶的群租房单间都要2000多了,房租翻倍就要4000了,已经超过平均薪酬了。住桥底下,还是回农村?

    如果,回到国家住房分配制度,大部分人都是搬砖家庭出身,没有办法拿到分房指标,那些本来就不缺房的人反而容易拿到分房指标,暗箱操作和寻租腐败横行,结果贫富差距越拉越大。不相信的人可以去搜一搜各地廉租房建设的相关新闻。

    误区九:房价大跌不可承受

    房价改变了人民的信仰,房价消磨了政府的信用,房价甚至降低了生育率,威胁到华夏民族的根本生存,还有比这个更恐怖更绝望的结局吗?

    改革开放以来,我国经济发展的根本原因就是人民勤劳、发展工业、尊重常识、高举科学技术是第一生产力的旗帜。而现在,包租公包租婆成了所有年轻人的梦想,清华博士在房屋中介面前低声下气,芯片工程师被房贷压得喘不过气来,我们所谓的经济奇迹不过是建立在沙滩上的海市蜃楼,美国人轻轻一戳,就烟消云散。

    残暴的欢愉终将以残暴结束,房价大跌可能会冲击市场,引发金融?;?,百万计的炒房者倾家荡产,但是,这肯定不是最坏的结局,因为回归常识、勤劳工作肯定不是最坏的结局。哪怕是废墟万千,我们一样可以重建家园。

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