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    中国房地产未来趋势”

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    麻将怎么胡:中国房地产未来趋势”

    发布日期:2019-04-25 作者: 点击:

    自动麻将机 www.xphn.net 中国房地产未来趋势”

    中国房地产未来趋势”这个主题现在没什么人讲了,因为房地产市场很低迷,房地产商很受伤,整个行业很悲观。其实不是,我们相对看的中性一点,我们觉得,房地产市场可能在发生比较大的变化,有哪些变化呢?

    基本结论就是:房地产行业可能正在呈现港股化的现象。香港10%股票占了70%的市值和交易量,这个市场正在变的越来越分化,在港股市场上,几乎每七块钱的交易就有一块钱是腾讯的,头部公司的占比实在太大了。

    未来中国的房地产市场是不是会出现这种情况呢?我们不妨来分析一下。

    我们现在看到的房价指数,其实已经出现很多分化的迹象了。美国是这样,当然我们找了一个比较特殊的案例,纽约房价和底特律房价。我们找个中国的例子,只是打一个比方,北京房价和另外一个城市房价比较,我们会发现其实不同城市之间的房价走势已经出现非常大的分化。

    就像我们在香港市场看到这种主流的交易公司,前10%的公司和大量的50%、60%的公司,他们的交易量,他们占总市值的比例一样。当然这是两个非常特殊的案例。

    我想跟大家分享几个方面:

    第一个方面:李铁主任(中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家)讲的我都同意,长周期里的中国房地产市场确实还有非常大的发展空间。

    但是现在两个群体都比较焦虑,一个群体是开发商,整个行业哀鸿遍野,大家觉得好像看不到希望,融资难、房子卖不出去?;褂幸桓鋈禾寰褪怯懈招韬透纳菩托枨蟮墓悍咳禾?,大家也非常焦虑,到底跌还是不跌呢?要跌就多跌一点,我好买。当然了,这个市场确实也正在发生一些变化,我们把它总结为:从总量的扩张到结构上的分化,总量扩张的特征逐渐让给了结构上的分化。有哪些不同呢?

    第一个,从需求上来讲:

    我们如果把这个需求简单划分为投机需求和刚性需求,由于我们这些年连续的调控,特别是2016年以来的调控,投机性的需求确实大大的减少了。但同时,实际的刚性需求确实还在。我们甚至可以说,其实很多中产阶层的改善性的需求也是刚性需求。拥有两套房的已经占比超过45%。我们可以从几个方面来看,第一个就是调控的作用,特别是“房住不炒”这个主基调明确了以后。大家知道这一轮的金融监管,尽管2018年以后政策上在做一些松动,但是稳步的降低宏观杠杆率这个目标是没有变的,现在宏观杠杆率基本稳定在250%左右。住房的调控主基调应该也不会有什么太大的变化,但是我们知道在实际的操作过程当中已经出现松动了,一端是需求端按揭贷款的松动,另一端是供给端,房地产企业融资的慢慢松动。

    房价到底高不高?这个真的很难说清楚,但我们还是要比一下,来看看我们大概处在什么样的位置。我们比较一个绝对房价和相对房价。绝对房价今天我们还算了一个数字,用一个小数据来说明北上广深这些城市房价的水平,一千万人民币左右大概能买到一个什么样的房子?其实,在中国买房子和在国外买房有一个很大的不同。我们买的是建筑面积,他们买的是实际的使用面积。那个数据算下来之后会发现,相对于欧洲、美国这些大城市,中国买房真的是不便宜。

    我们这个数据稍微修正了一下,都按同样的面积来算,我们的结论就是:全球20个核心城市中心城区的房价,上海、北京、深圳是仅次于香港的,就从绝对房价来看。当然,这个并不表明中国的房价一定是出现了巨大的泡沫,只是静态来看,我们从绝对数上来看,香港、上海、北京、深圳的房价是远远高于后面我们耳熟能详的那几个大城市的。从相对房价来看,我们的数据也不低,也是排在前面的。

    房价收入比这个数据,其实是有很大问题的。比如我们算收入不能算平均收入,要算中位数的水平。但即便如此,我们大概去比较,你会发现我们的房价也是排在全球20个核心城市的前面的。

    我之前还做过一个片子,我们和全球主要大的发展中国家或者新兴经济体的大城市比,比如说菲律宾的马尼拉、印度的孟买、柬埔寨的金边、泰国的曼谷,我们也用房价收入比这个比较去算的话,你会发现北京、上海的相对房价比竟然不是最高的,最高的是柬埔寨的金边。 

    大家说你说这个数据是没有意义的,但是它大概反映出什么呢?新兴经济体和发展中国家的大城市房价的水平,以及它们的房价收入比反映出来这个国家区域的不均衡、公共服务的不均衡。

    同时,我们也看到在2016年年底以后,这轮金融整顿,影子银行体系我们称为崩塌式的下滑,社会融资总量如果剔除贷款以后,出现了断崖式的下滑。

    我们从2008年到2016年里看到了这轮叫大水漫灌也好,金融泡沫化也好,这个时代确实过去了。我们也看到M2的增速从过去12%、13%的增速现在已经下滑到18%左右。毫无疑问这是一个金融周期步入下行的状态,而且这个周期可能持续至少三五年的时间。这个对于资产价格来讲,肯定是一个负向的作用。从宏观面上分析,它肯定是一个负向的作用。再稍微扯远一点,我觉得,这也是2008年以后全球应对金融?;舻囊淮位醣沂笛?,我们现在逐渐为这个货币实验买单。今天很多金融从业人士感到非常难受,大概就跟这个背景有关系,金融下行周期已经开启了。

    我们看到投机性的需求,无论从宏观层面、金融层面还是调后的政策层面,泡沫确实被挤掉了很多。从实的层面来看,相对于过去20年,真实的住房需求确实发生了变化,刚需没有那么强劲了。一个是人口结构的变化,中国15到64岁的劳动年龄人口已经出现净下降。也许再过十年,中国的高考将会变的非常容易,录取率将会进一步大幅提升,人口结构正在缓慢的影响到我们的房地产市场。

    同时,我们看到新一轮生育的高峰期,对应的刚需人口也是下降了,所谓青春不再来。首套房的需求大家去看,高中毕业生的数量开始减少,这也反映了我们人口结构的一个非常大的变化。同时,婚姻登记人口数量在下降。

    当然这里也有另外一个解释,就是现在独居的人口在增多,也增加了对于房地产市场本身的刚性的需求。所以我们看到,从刚需的群体,从高中毕业生,从结婚的群体来看,确实出现一个下降。国际经验表明,人口拐点往往伴随着房价的拐点。我一直把日本作为全球主要经济体在房地产市场中的一个特例,人口拐点肯定和房地产的拐点大概是一致的,但日本表现的特别淋漓尽致,当然这和它在《广场协议》以后一系列比较失败的宏观政策有关系。

    中国的人口结构从长期来看确实会影响到房价的走势。短期来看,房地产企业现在在供需两端还承受着比较大的压力,供给端上,房地产企业已经开始不买土地了,因为融资成本确实比较高,融资很难。

    从需求端上来讲,限购以后,特别是大城市周边的房价下滑幅度是比较大的,比如北京燕郊这片下滑的非常大,但是中心城区价格波动幅度并不是很大。

    所以简单来说,我们觉得总量或者像过去20年这种非常高的斜率扩张期大概结束了,未来房地产发展可能是斜率相对来讲往上走,但是相对平缓的这么一个态势。

    昨天我在另外一个场合也聊到这个问题,房地产行业如果说仅仅从行业本身来说的话,还是一个主导产业,大家想想十万亿级的体量,这个行业本身从长期来看是没有大的问题的。但是短期来看,无论是调控政策还是大家的预期,确实导致这个行业本身发生了严重的分化,我们从几个方面来说:

    第一,城镇人口确实还有非常大的增长空间,特别是我们的真实城镇化率也不过刚刚过半,刚刚超过50%。

    第二,我觉得是比较重要的,我们看一个结构,人均的住房改善其实还有非常大的空间。

    中国的住房性质可能是全世界最复杂的,我自己也搞不太清楚。我就给大家列了一下,你看我们有央产房、军产房、房改房、普通商品房、非普通商品房,我们有太多的类型。对应全球的人均居住面积,我们现在应该说不低,但是也还有空间。

    第三,住房的寿命问题。

    大概我们在80年代、90年代初的房子,现在好多真的是不能住了。除了学区房,大家在很多媒体上看到的破破烂烂的一片学区房可能卖出一个天价,人家买的不是房子,买的是学校,买的是位置。这是第一个部分给大家分享的。

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